REITs

Real Estate Investment Trusts (REITs, 부동산투자신탁, 부동산투자회사) are mutual funds which collect funds from private investors, and purchase or lend money to real-estate such as office buildings and residential buildings. Taking advantage of tax benefits, REITs make it a rule to hand out dividends of more than 90 percent of the profits from their investments.

In Korea, REITs were introduced by the Real Estate Investment Company Act (REITs Act) in 2001. In the aftermath of the so-called IMF Crisis, Korean REITs (K-REITs) were largely engaged, as Corporate Restructuring Vehicles (CRVs), in investing in real estate properties for sale of insolvent companies.

Key words
K-REITs, CR-REITs, tax benefit

Two types of REITs
There are two types of K-REITs, contractural REITs and company-type REITs: The former is a mere investor group, or mutual fund, in which investors grant money to the trustee-fund manager specialized in real estate investment. The latter is a REIT company which is mainly a special purpose company (SPC) with a capital of 7 or 5 billion won, as explained below. The SPC-REIT sets up the REIT fund simply by registering with the Financial Services Commission (FSC).

The REIT fund may be managed in the following manner:
 * First, by the REIT company itself, equipped with standing professional staff ("Self-managed REITs", 자기관리 부동산투자회사);
 * Second, by a general asset management company (AMC) ("Commissioned REITs", 위탁관리 부동산투자회사); or
 * Third, by a real estate-specialized AMC for corporate restructuring ("CR-REITs", 기업구조조정 부동산투자회사).

The AMC shall have a business permit from the FSC and have a capital of 7 billion won. In addition, the Real Estate Investment Advisory Company registered with the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs shall have full-time staff of more than three asset management specialists and a capital of one billion won.

Legal Ground
The legislation of the REIT Act was procrastinated in fear of triggering a new round of real estate speculation. Upon the implementation, the amendment of the Act was necessary to help the insolvent companies in need of corporate restructuring to dispose of real estate properties with ease by means of REITs. Since then, the Act was more often than not revised to reflect various necessities in view of the fluctuation of business cycle.

Initial Enactment on April 7, 2001
K-REITs were introduced by the Real Estate Investment Company Act, which was enacted by Act No.6471 on April 7, 2001 and came into force on July 1 same year.

The main points of the Act of 2001 were as follows:
 * 1) 투자자의 보호와 유사회사의 난립을 방지하기 위하여 이 법에 의한 부동산투자회사가 아닌 경우에는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못하도록 함(법 제3조제3항).
 * 2) 부동산투자회사를 설립하고자 하는 자는 건설교통부장관의 인가를 받도록 함(법 제5조).
 * 3) 부동산투자회사는 자본금 500억원 이상의 주식회사로 하되, 설립시에 발행하는 주식의 100분의 30 이상을 일반인으로부터 공모하도록 함(법 제6조 및 제9조).
 * 4) 현물출자의 악용가능성을 배제하기 위하여 부동산투자회사의 설립시에는 상법의 규정에 불구하고 현물출자를 금지함(법 제11조).
 * 5) 부동산투자회사의 주주는 발행주식 총수의 100분의 10을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 하고, 이 한도를 초과하는 주식에 대하여는 의결권을 행사하지 못하도록 함(법 제15조).
 * 6) 부동산투자회사는 한국증권거래소의 유가증권시장의 상장기준이나 한국증권업협회의 등록요건을 갖추게 된 때에는 지체없이 주식을 상장하거나 한국증권업협회에 등록하여야 하고, 부동산투자회사가 정당한 사유없이 이를 이행하지 아니하는 경우에는 건설교통부장관이 상장 또는 등록을 명령할 수 있도록 함(법 제20조).
 * 7) 부동산투자회사는 그 자산을 부동산의 취득·관리·개량·처분, 부동산의 임대차, 부동산의 개발, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치 및 지상권·임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득·관리·처분의 방법으로만 투자·운용하도록 함(법 제21조).
 * 8) 부동산투자회사는 취득한 부동산을 5년의 범위내에서 대통령령이 정하는 기간 이상 보유하도록 하고, 나대지를 취득한 때에는 부동산개발사업을 시행한 후 처분하도록 함으로써 부동산의 단기보유에 의한 투기를 방지함(법 제24조제1항 및 제2항).
 * 9) 부동산투자회사의 경영건전성을 확보하기 위하여 부동산투자회사는 총자산의 100분의 70 이상을 부동산으로 구성하도록 하고, 부동산개발사업에 대한 투자는 자기자본의 100분의 30 이내에서 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하도록 함(법 제25조제1항 및 제26조제2항).
 * 10) 부동산투자회사는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 의무적으로 배당하도록 함(법 제28조).

Amendment on July 1, 2001 upon implementation of the Act
기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업이 구조조정을 위하여 매각하는 부동산을 매입하여 이를 전문적으로 관리·운용하는 기업구조조정부동산투자회사의 설립 및 운용에 관한 사항을 신설하려는 것임.


 * 1) 기업구조조정부동산투자회사의 요건으로 총자산의 100분의 70 이상을 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산, 채권금융기관과 재무구조개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정 이행 등을 위해 매각하는 부동산, 회사정리법에 의한 회사정리절차 및 화의법에 의한 화의계획에 따라 매각하는 부동산, 기타 금융감독위원회가 인정하는 부동산으로 구성하도록 하고, 회사의 존속기한은 정관에 기재하도록 함(법 제49조의2제1항).
 * 2) 기업구조조정 부동산투자회사를 활성화하기 위하여 일반적인 부동산투자회사에 적용되는 회사설립시의 30퍼센트 이상 의무공모비율, 10퍼센트 주식소유한도, 부동산투기행위의 제한 및 90퍼센트 이상의 배당의무화 등에 관한 규정을 기업구조조정부동산투자회사에는 적용하지 아니함(법 제49조의2제1항).
 * 3) 기업구조조정 부동산투자회사는 그 소유자산의 투자·운용업무를 자본금 70억원 이상, 전문인력 5인 이상을 확보하고 건설교통부장관의 인가를 받은 자산관리회사에 위탁하도록 함(법 제49조의3제1항).
 * 4) 투자자를 보호하고, 기업구조조정투자회사를 활성화시키기 위하여 일정한 경우에는 주식매수청구 및 주식환매청구를 허용함(법 제49조의4 및 제49조의5).
 * 5) 건설교통부장관이 기업구조조정부동산투자회사의 인가를 하고자 하는 때에는 금융감독위원회의 의견을 듣도록 하고, 금융감독위원회가 주주를 보호하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 기업구조조정부동산투자회사·자산관리회사 등에 대하여 자료의 제출 또는 보고를 명할 수 있도록 함(법 제49조의6).

Amendment on April 23, 2005
부동산투자회사의 설립 및 영업활동에 대한 규제를 완화하는 한편, 부동산투자회사의 형태를 다양화하여 부동산시장의 선진화 및 부동산 간접투자의 활성화에 필요한 제도적 기반을 마련하려는 것임.


 * 1) 부동산투자회사를 자산의 투자·운용방법에 따라 자기관리부동산투자회사·위탁관리부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사로 세분화함(법 제2조제1호).
 * 2) 부동산투자회사 설립시 주식인수 전 예비인가제도 도입(법 제5조제2항)
 * 3) 부동산투자회사의 최저자본금을 500억원에서 250억원으로 인하하고, 자본금의 50퍼센트 범위 내에서는 현물출자에 의한 설립이 가능하게 하는 등 설립요건 완화(법 제6조 및 제11조)
 * 4) 부동산개발사업에 대한 건설교통부장관의 인가제도 폐지하고 주총 승인을 받도록 함(법 제21조 및 제26조제2항)
 * 5) 부동산투자회사에 대한 규제완화 및 자율성 확대에 따른 금융위의 감독을 강화하고 자산관리회사도 내부통제기준을 마련하도록 함(법 제39조의2 신설 및 제47조제1항)

Amendment on July 13, 2007
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당하는 부동산투자회사의 설립 및 운영요건이 지나치게 엄격하여 일반국민의 부동산에 대한 투자기회의 확대라는 입법목적을 달성하기 어려우므로 설립 및 운영 요건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하는 한편, 부동산개발사업을 전문으로 하는 부동산투자회사를 설립할 수 있도록 하여 부동산개발사업에 대한 투자의 기회를 확대하는 등 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.


 * 1) 부동산투자회사의 인가 전 발기설립에 의한 회사설립을 허용하고 부동산 투자 전에 건설부장관의 영업인가를 받도록 함(법 제5조 및 제9조)
 * 2) 설립 당시의 최저자본금을 10억원으로 낮추고 영업인가 후 6개월까지 100억원으로 인하(법 제6조 및 제10조)
 * 3) 국민연금관리공단 등의 부동산투자회사 30% 이상 주식 인수시 주식공모 예외의 인정(법 제14조의3제2항 신설)
 * 4) 부동산개발전문 부동산투자회사의 도입(법 제26조의2 신설)
 * 5) 주주총회의 특별결의로 자기자본의 2배를 초과하여 차입 및 사채발행할 수 있게 함(법 제29조제2항)
 * 6) 주택법에 따른 대한주택보증주식회사를 자산보관기관으로 추가함(법 제35조제1항)

Amendment on April 1, 2009
경미한 행정의무를 위반한 경우는 형사처벌을 지양하여 국민이 과도한 형사책임을 지는 일이 없도록 함으로써 자발적인 준법풍토를 조성하기 위하여 부동산투자회사가 아닌 자가 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자 등에 대한 행정형벌을 과태료로 전환하는 한편, 영업주가 종업원 등에 대한 관리ㆍ감독상 주의의무를 다한 때에는 처벌을 면하게 함으로써 양벌규정에도 책임주의 원칙이 관철되도록 하려는 것임.

Amendment on April 15, 2010
부동산투자회사의 설립 및 운영조건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하고, 부동산개발사업을 전문으로 영위하는 개발전문 부동산투자회사의 여유자금 투자ㆍ운영 방법 및 주식의 공모시기 등을 완화하여 부동산개발사업에 대한 투자의 기회를 확대하며, 대토보상을 원활히 하고 개발전문 부동산투자회사의 설립을 활성화하기 위하여 대토보상지에서 개발사업을 실시하는 개발전문 부동산투자회사에 대해 대토보상권을 현물출자할 수 있도록 하고, 이러한 개발전문 부동산투자회사에 대한 운용 요건을 완화함과 동시에 벌칙의 구성요건이 되는 미공개 자산운용정보의 범위를 법률에서 구체적으로 규정하는 한편 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.


 * 1) 부동산투자회사의 설립자본금을 10억원에서 5억원 이상으로 낮추는 한편, 영업인가 후 6개월이 경과한 부동산투자회사의 최저자본금을 자기관리 부동산투자회사의 경우에는 70억원으로, 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 경우에는 50억원으로 인하함(법 제6조 및 제10조).
 * 2) 부동산투자회사의 공모의무 비율을 2012년 말까지 30%에서 20% 이상으로 축소하고 주식소유제한 비율을 30%에서 35%로 확대(법 제14조의3제1항 단서 및 제15조제1항 단서 신설)
 * 3) 부동산투자회사에 현물출자 하는 재산의 범위를 부동산 외에 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리와 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익권을 추가함(법 제19조제2항)
 * 4) 부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권 행사 시 국토해양부장관의 승인 조건부로 매수를 연기할 수 있도록 함(법 제20조의2제3항 신설)
 * 5) 개발전문 부동산투자회사의 여유자금 운영방법을 국공채 외에 금융채까지 확대하고 주식공모 의무 및 1인당 주식소유한도 준수 의무를 일정기간 유예하는 등 운용요건 완화(법 제26조의2)
 * 6) 대규모 공익사업의 시행으로 보상자금이 인근지역의 지가상승을 초래하여 부동산시장의 불안요인으로 작용할 우려가 있으므로 이를 대토보상으로 흡수하기 위하여 대토보상권을 개발전문 부동산투자회사에 현물출자할 수 있도록 함(법 제26조의3 신설)
 * 7) 벌칙요건의 구성이 되는 미공개 자산운용정보의 범위를 법률에서 구체적으로 규정함(법 제32조).
 * 8) 자기관리 부동산투자회사ㆍ자산관리회사 또는 부동산투자자문회사 등 사업자 단체의 설립근거 마련(법 제49조의4 및 제49조의5 신설)

Statistics
According to the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, the total assets of REITs in operation in Korea are estimated to over eight trillion won.

At the end of 2011, the number of REITs increases to 70 from 52 in 2010. Also the total assets are on a constant increase:
 * - 558.4 billion won in 2003, 1,436 billion won in 2004, 3,329.6 billion won in 2006
 * - 4,872.4 billion won in 2008, 7,631.2 billion won in 2010
 * - 8,355.3 billion won in 2011 (estimated)
 * - Expected to over 10 trillion won in 2014.

리츠의 투자 대상은 오피스와 상가 외에 호텔이나 도시형 생활주택, 복합 쇼핑몰 등으로 확대되고 있다. 2011년 호텔에 투자하는 리츠가 총 4개 인가를 받았는데, ‘제이알 제5호’ 위탁관리 리츠는 서울 중구 을지로에 있는 오피스 빌딩을 매입하고 리모델링 해서 호텔로 운영 중이다. 또 ‘아벤트리’ 자기관리 리츠, ‘생보제일호’ 위탁관리 리츠도 오피스 빌딩을 관광호텔로 리모델링 해 운영할 계획이다. 도시형 생활주택에 투자하기 위해 인가받은 리츠는 5개로, 이들 리츠의 개발 사업이 정상적으로 추진되면 889가구의 주택이 공급된다.

리츠의 자산을 위탁받아 투자·운용하는 자산관리회사(AMC)는 2010년 15개에서 지난해 말 20개로 늘었다. 20개 AMC가 위탁받은 자산은 8조2045억원이며 코람코자산신탁이 2조7211억원, 케이리츠앤파트너스가 1조2854억원으로 비중이 컸다. 국토부는 리츠의 투자 대상과 형태가 다양해지면서 투자에 따른 위험도 커질 것으로 내다봤다. 국토부 관계자는 “리츠를 인가할 때 전문 기관의 조언을 받아 사업계획의 타당성과 적정성을 면밀하게 검토하고 리츠의 관리 방안을 지속적으로 보완할 계획”이라고 말했다.