2004Da26133

Supreme Court en banc Decision 2004Da26133 decided on June 21, 2007 was rendered concerning.

주택의 경우 대개 적법하게 소유권보존등기를 거치는 것이 대부분이나, 특정사유(건축비용담보의 목적으로 신축될 주택의 소유권을 건축업자 앞으로 유보시켜두는 경우, 보존등기에 필요한 등록세, 취득세 등 각종 조세상의 이유, 건축법위반(사전입주 등)으로 사용승인을 받지 못한 경우 등)로 인하여 신축주택이 미등기인 채 방치되는 경우가 있다. 따라서 이러한 주택을 임차한 임차인의 보호가 문제되는 경우가 많다. 그러나 종전 판례에선 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위하여는 임차주택에 관하여 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다고 하여, 미등기 주택의 경우에는 소액임차인의 대지 환가대금에 대한 우선변제권 행사를 인정하지 않고 있었다. 이처럼 경매절차의 편의를 이유로 미등기 주택 임차인에 대한 보호를 소홀히 한다는 점에서 문제가 많던 종전 판례의 태도를 바꾼 것이 이번 전원합의체 판결이다.

법적 쟁점
(1) 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된다.

(2) 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부가 문제된다

(3) 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된다.

변호인의 주장
첫째, 주택임대차보호법의 입법목적과 관련하여서 동법 제3조 제1항의 대항요건과 제3조의 2 제2항에서 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는 점을 들어서 원고들은 임차주택이 위치한 위 대지의 환가대금으로부터 근저당권자인 피고에 우선하여 각 보증금의 전액을 우선변제 받아야 한다고 주장하였다. 또한 동법 제2조에서 “그 적용범위에 관하여 ‘이 법은 주거용 건물(이하 ‘주택’이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다.”라고 규정하고 있고, ‘주거용 건물’의 의미는 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지까지 포함한 보다 넓은 의미를 갖는다고 봄이 상당하므로 주택의 일부 또는 전부가 주거용 건물로 사용되는 한에 있어서는 그 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지에 관하여도 법의 적용이 가능하다고 보아야 한다. 따라서 위 ‘주거용 건물’은 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상 본건물이건, 부속건물이건, 관할관청의 허가를 받은 건물이건 무허가 건물이건, 등기가 된 건물이건 미등기건물이건 상관없다고 할 것이고, ‘주거용 건물’을 위와 같이 보는 이상, 법 제3조 2 제2항의 규정 중의 ‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’의 취지는 임차주택만이 아니라 대지가 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매로 처분될 경우도 그 적용이 있다고 주장하였다. 둘째, 피고가 위 다세대주택의 건축사실과 임차인들의 존재를 충분히 알고 있는 상태에서 위 근저당권을 설정받았다는 점 등의 제반정상을 참작하여 보면 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인들인 원고들은 임차주택이 위치한 위 대지의 환가대금으로부터 근저당권자인 피고에 우선하여 각 보증금의 전액을 우선변제 받아야 할 보호의 필요설이 충분하다고 주장하였다. 이에 반대하여 피고 측 변호인은 다음과 같이 주장하였다. (1) 원고들이 거주하는 이 사건 건물은 입찰대상 목적물이 아니고, (2) 원고들과 같은 미등기주택의 임차인에게까지 우선변제권을 인정할 경우 임차인들은 우선 변제를 받은 후에도 계속 미등기 주택에 거주할 수 있는 반면, 근저당권자인 피고는 예기치 못한 손해를 입게 되므로 부당하므로 우선변제권을 인정할 수 없다.

법원의 판단
법원은 이 사건 법적쟁점에 관하여 다음과 같이 판단하였다.

(1) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

(2) 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

(3) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.

결론
이 사건 판결은 "주택임대차보호법의 관련 규정에 비추어 볼 때, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하며, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 한다고 하여 종전의 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결을 폐기하고 미등기 건물의 임차인에게도 우선변제권을 명시적으로 인정한 판결이다. 이번 전원합의체 판결은 미등기 임차인에게 우선변제권을 명시적으로 인정하였다는 점에서 임차인의 권리 보호에 더 중점을 두는 정책적 판단을 하였다는 점에서 큰 의미가 있다.