Provisional registration

Provisional registration (가등기/假登記) means a temporary registration before a complete registration is filed with the Registry in Korea.

It is allowed by the law for specific reasons, and regarded as collateral. It is the Act on Security by Provisional Registration, etc. (hereinafter the "Provisional Registration Security Act") enacted by Act No.3681 on December 30, 1983, coming into force on January 1, 1984.

Key words
provisional registration, security, collateral

Interim registration
An interim registration is made for the purpose securing the priority of the full-fledged registration subject to Article 3 of the Registration of Real Estate Act.

It is used in case a seller would not be cooperative in filing the registration or a would-be buyer would like to secure the right to complete the sale and purchase agreement by making a reservation of such transaction. The interim registration is not effective as a registration itself, but entitled to secure the priority of the full-fledged registration as made by such interim registration.

Provisional registration for security
A provisional registration could be made for the purpose of securing any obligation by the debtor as explained above.

Legal background
Until the end of 1983, it was usual for a debtor to reserve the right to transfer other property in lieu of the borrowed thing such as money to the creditor. When the expected proceeds of the property transferred to the creditor instead of the original borrowing exceeds the principal of the borrowed money and the accrued interest thereon, what was the creditor supposed to do?

The Provisional Registration Security Act regulates this situation - a collateral agreement, the provisional registration required for the formation of such collateral agreement, the effect of registration for transfer of title, and so on.

The Act applies to repurchase, security by means of transfer or yangdo-dambo, whatever it may be called, amounting to the accord and satisfaction and other concurrent collateral agreement which became lost in breach of Article 608 of the Civil Act. Subparagraph 1 Article 2 of the Act.

Mechanisms
채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 담보 목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 통지가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2월이 경과하고 나서 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 한다. 채권자는 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하거나 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다. 채권자는 청산금 채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 청산기간이 경과한 후에 청산금을 공탁할 수 있다.

후순위 권리자는 그 순위에 따라 청산금에 대하여 권리를 행사할 수 있다. 채무자가 청산기간의 경과 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도 기타의 처분이나 채권자가 청산기간의 경과 전에 또는 후순위 권리자 등에게 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에는 이로써 후순위 권리자에게 대항하지 못한다.

채무자 등은 청산금을 받을 때까지 채무액을 채권자에게 지급하고 채권 담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있으나, 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 그러지 못한다.

담보가등기권리자는 목적부동산의 경매를 청구할 수 있으며, 후순위 권리자는 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매가 개시된 경우에 담보가등기권리는 저당권으로 보아 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 국세기본법, 국세징수법, 지방세법, 채무자회생법 등의 적용에 있어서는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.